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波多野結42部無碼

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主演:
姚東里、林東宮、侯高陽、杜公儀、田北郭、許屈侯、沈軒轅
地區:
大陸
導演:
王東陵 
語言:
國語對白 中文字幕
時間:
2021-10-15 10:10:07
年份:
2021
湊合

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資金封堵環境下 房企尋覓股權再融資方式的相關電影

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資金封堵環境下 房企尋覓股權再融資方式

  一系列針對房企融資的政策收緊,令開發商們不斷尋求新形式的融資方式。

  同策咨詢研究部監測結果顯示,5月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計604.92億元,環比4月增加12.32%。其中創新融資方式總額增長較大。值得關注的是,已經披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。但綠地通過境外全資子公司完成發行的3.2億美元2018年5月到期的中期票據,年利率僅為3.85%,遠低于同期銀行貸款基準利率4.35%。

  5月份雖然銀行貸款仍是金額占比最大的房企融資方式,但債權融資額度上升,占房企融資總量的79.18%。境內股權再融資的金額占比也在提升。

  股權再融資比例上升與監管部門對房企資金來源的審核加強不無關系。同策咨詢研究部總監張宏偉指出,拿地資金審核對企業影響非常大,首先是非自有資金不能拿地;其次,通道業務也不讓做了。換言之,非自有資金加杠桿拿地基本被堵上,只有發債,但國內發債受阻,境外發債成本提升,因此債權融資減少,此外,直接融資渠道上市審批也沒那么快。

  拿地融資需求強勁

  與張宏偉觀點類似,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,近期拿地資金審核趨嚴,對于房企拿地勢必有所制約。從實際情況看,房企在各大城市土地市場的獲取其實也面臨較大壓力。這會導致一些新趨勢出現,如房企轉向中小城市土地市場尋求機會。

  在克而瑞研究、億翰智庫等第三方機構發布的今年1-5月房企銷售業績排行榜看來,進入前三甲的房企分別為碧桂園、萬科、恒大。而在中指院發布的1-5月房企拿地金額排行榜中,前三位的房企為:碧桂園、保利、恒大。保利在銷售業績排行榜中排名第四。

  據分析,房企拿地整體趨勢為越有錢拿地越多,但出于風控需求,房企拿地形式也變得多樣化。知情人士透露,比如萬科在拿地上出現很多合作收購項目,在土拍市場拿地金額、面積會相對減少。從拿地勢頭看,中海與碧桂園力度較大。

  從布局來看,一二線城市仍為主力,部分三線城市土地成交規模有所放大。1-5月全國土地成交金額TOP10城市總計成交4556億元,同比增長33.3%;規劃建筑面積TOP10城市成交10313萬平方米,同比增長21.9%,市場熱度依舊。其中,北京以851億元的成交總價位居第一,同比上漲167%,土地獲取成本高,也促使房企在一線城市通過收并購等方式尋找土地。

  尋找股權融資方式

  同策咨詢監測報告透露,股權融資占總融資金額比重為20.82%,相比4月份的14.50%有所增加。除了少量小額的港股股票期權計劃外,5月房企境內再融資主要是通過引入私募基金股權投資于項目公司的方式以籌集資金。

  然而,嚴躍進指出,對于私募基金等投資來說,也會有各類管控,尤其是此類資金不太可能進入拍地市場。而類似打擊“明股實債”的做法,也會對此類私募基金產生較大影響。

  “當前對于融資的管控較多,一些房地產基金等過去和銀行有合作,但現在也會發現獲取資金的難度加大。對于再融資和信托等內容,相對來說也有繼續收緊的可能?!彼a充道。

  具體而言,房企嘗試的債權融資方式包括債權轉讓和永續債等。

  5月份有3筆債權轉讓分別來自金地商置的一筆2億元應收賬款轉讓和陽光城(000671)的兩筆12.12億元債權轉讓,債權轉讓實質上是使未來收益變現。

  利用永續債權的案例包括,華夏幸福(600340)設立30億元的永續債投資單一資金信托,龍光地產發行3.5億美元永續債。

  在5月的其他債權融資預案中,保利地產(600048)向保利集團申請股東借款及擔保不超過100億元;金科股份(000656)收到中國交易商協會的超短期融資券接受注冊通知,預計金額共計37億元;首開置業擬通過開展購房尾款資產支持專項計劃的方式融資30億元。

  除尋找創新的債權融資方式外,新興的股權再融資方式也受到房企追捧。包括通過引入私募股權基金投資于項目公司,出讓項目權益進行募資。

  比如恒大旗下附屬公司以及項目公司與基金簽訂協議,為10個項目進行股權融資,總額達108.5億元人民幣;此外基金將通過委托貸款方式向項目公司提供人民幣108.5億元的股東借款。資金將用于項目地塊開發建設等用途,融資后恒大仍持有項目公司50%以上權益。

  同樣通過私募股權基金募資的還有萬科和雅居樂,不過此兩家公司的項目引入私募基金后剩余持股比例等于或低于50%,不再屬于集團的附屬項目融資,而計入長期股權投資。

  前述人士指出,類似并購貸等方面的管制相對較少,這導致近期部分房企會采取并購而不是直接拿地的方式做擴張。但對于并購經驗少的企業來說,可能對于此類資金的依賴程度并不會太高。

  嚴躍進指出,后續房企若是看上了好的項目,建議積極尋找合作方,即聯合持股或聯合并購,這樣成本壓力會相對減輕,否則可能會影響此類地產項目的及時收購。


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